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政策解读丨宅基地审批管理政策15问15答

发布时间:2020年07月09日 来源:阅读:

  为进一步贯彻落实农村宅基地审批管理有关法律法规和政策,指导乡镇开展工作,解答农民群众疑惑,海南省农业农村厅编写了《海南省农村宅基地审批管理政策解答》。相关政策解答如下。

  1. 什么是农村宅基地和宅基地使用权?

  农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地,不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。宅基地使用权是一种用益物权。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

  1. 农村宅基地归谁所有?

  农村宅基地归本集体成员集体所有。《中华人民共和国宪法》第十条规定,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。《中华人民共和国物权法》第五十九条规定,农村集体所有的动产和不动产,属于本集体成员集体所有。

  1. 农村宅基地审批主体是谁?

  《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,农村村民住宅用地,由乡镇人民政府审核批准;其中,涉及占用农用地的,自然资源和规划部门应当办理农用地转用手续并报市县政府审核批准。为完善农村宅基地审核批准机制,《关于进一步加强宅基地审批管理的通知》(琼农字〔2020〕93号) 明确,乡镇政府要探索建立一个窗口对外受理、多部门内部联动的农村宅基地用地建房联审联办制度。根据农业农村、自然资源等部门联审结果,由乡镇政府对农村宅基地进行审批,并同步核发《农村宅基地批准书》及《乡村建设规划许可证》,方便农民群众办事。农村宅基地审批必须实行“三到场”:到场审核宅基地申请人是否符合条件、到场测量宅基地“四至”及到场进行农房竣工验收。

  1. 农村村民申请宅基地的条件有哪些?

  《海南省农村宅基地管理试点办法》规定,农村村民符合下列条件之一的,可以在本村申请一处宅基地:(一)本村农村集体经济组织成员、符合达到法定婚龄或者已依法登记结婚的立户条件且无宅基地的;(二)因土地征收、实施村庄规划或者村庄改造等拆迁、搬迁需要重新安排宅基地的;(三)经鉴定因自然灾害等不可抗力原因导致宅基地不能使用的;(四)现有房屋鉴定为危房或者户人均占有建筑面积不足20平方米、住房困难,需要拆除旧房、异地新建房屋,且同意退还现有宅基地的;(五)法律、法规规定的其他情形。对第(一)项立户条件以外的情形,确需以户申请宅基地的,可提交村民代表会议集体讨论决定,并经乡镇人民政府审核后公示认定。

  1. 哪些情形不予批准申请宅基地?

  《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。结合我省实际,农村村民有下列情况之一的,不得安排宅基地:(一)一户已有一处符合规定面积宅基地的;(二)出卖、出租、赠与房屋后重新申请宅基地的;(三)不属于本集体经济组织成员的(包括户口已迁出的);(四)县级以上人民政府规定的其他条件不应当使用宅基地的;农村集体经济组织或村民委员会应当保证至少有一个子女与其父母共同占用一处宅基地。

  1. 农村宅基地的申请和审批流程有哪些?

  农村宅基地分配实行农户申请、村组审核、乡镇审批。符合宅基地申请条件的农户,向所在村民小组提出宅基地和建房(规划许可)书面申请,村民小组会议讨论通过后,将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示。公示无异议或异议不成立的,村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会(简称村级组织)审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的,由村级组织签署意见,报送乡镇政府。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的,农户直接向村级组织提出申请,经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后,由村级组织签署意见,报送乡镇政府。

  1. 什么是“一户一宅”?农村宅基地面积标准是多少?

  《中华人民共和国土地管理法》规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。我省农村宅基地面积标准为每户175平方米。

  1. 农村宅基地和农房能否继承?

  农村宅基地不能继承,农房可以依法继承。农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相互分离,宅基地所有权属于集体所有,宅基地使用权和房屋所有权属于农户。宅基地使用权人以户为单位,依法享有占有和使用宅基地的权利。在户内有成员死亡而农户存续的情况下,不发生宅基地继承问题。农户消亡时,权利主体不再存在,宅基地使用权灭失。同时,根据继承法的有关规定,被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离,继承人继承房屋取得房屋所有权后,可以依法使用宅基地,但并不取得宅基地使用权。

  1. 城镇居民可以到农村购买宅基地吗?

  不能。宅基地是农村村民的基本居住保障,严禁城镇居民到农村购买宅基地;严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆;严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

  1. 进城落户的农民能否继续保留宅基地使用权?

  进城落户的农民可以依法保留其原来合法取得的宅基地使用权。《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》(中发〔2019〕1号)明确规定“坚持保障农民土地权益,不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户的条件”。在此之前,《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016 〕191号)也明确规定“农民进城落户后,其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记”。

  1. 如何保障农村妇女的宅基地使用权?

  农村妇女作为家庭成员,其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体,取得新家庭宅基地使用权的,应依法予以确权登记,同时注销其原宅基地使用权。

  1. 村集体在什么情况下可以收回宅基地?

  有下列情况之一的,村集体报经原批准用地的人民政府批准,可以收回宅基地使用权。(一)公共设施和公益事业建设需要使用土地的,集体收回宅基地使用权,并对宅基地使用权人给予适当补偿;(二)不按照批准的用途使用宅基地的;(三)因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的;(四)空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不再确定土地使用权。已确定使用权的,由集体报经县级人民政府批准,注销其土地登记,集体收回宅基地使用权。(五)非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地,房屋产权没有变化的,可依法确定宅基地使用权。房屋拆除后没有批准重建的,集体收回宅基地使用权。(六)在确定农村村民宅基地使用权时,其面积超过175平方米的,可在确权登记权属证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时,再次确定使用权,其超过部分由集体收回使用权。

  1. 哪些情况下可探索宅基地有偿使用和退出?
  • 有下列情形之一的,各市县可结合实际实行宅基地有偿使用:(一)宅基地使用面积超过175平方米的超出部分面积;(二)“一户多宅”超出一户宅基地面积的超出部分面积;(三)非本集体经济组织成员通过继承、受赠房屋或其他方式合法占有的宅基地;(四)本集体经济组织成员因继承、受赠房屋或其他合法方式使用的宅基地,与原有宅基地合计面积超过175平方米的超出部分面积。二、宅基地退出包括宅基地自愿有偿退出和无偿退出两种方式。对一户多宅、超占面积、华侨离乡及农民进城务工等原因造成宅基地及住宅闲置,根据本人意愿及村集体民主决策,实行有偿退出。有偿使用和退出费用由村集体经济组织收取。收取范围、缴纳标准由市县人民政府结合实际确定。宅基地有偿使用和退出费用缴纳标准应定期调整。宅基地有偿使用年限由村集体经济组织确定,但最长不得超过70年。
  1. 盘活农村闲置宅基地和农房的方式有哪些?
  • 利用闲置农房发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态。(二)利用闲置农房发展农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。(三)采取整理、复垦、复绿等方式,开展农村闲置宅基地整治,依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策,为农民建房、乡村建设和产业发展等提供土地等要素保障。
  1. 如何化解农村宅基地纠纷?

  土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。宅基地纠纷还可通过村委会调解委员会或乡镇司法所调解解决。在土地所有权和使用权争议解决前,任何—方不得改变土地利用现状。


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